Widerruf Immobiliendarlehen

Seit November 2002 steht Verbrauchern auch bei Abschluss von Immobilien­kredit­verträgen immer ein Widerrufs­recht zu. Banken müssen über das Widerrufs­recht und vor allem den Beginn der Widerrufs­frist richtig und verständlich informieren. Die recht­lichen Zusammenhänge sind kompliziert und wurden in den Immobilienverträgen häufig fehlerhaft formuliert.

Das Recht zum Widerruf von Immobilienverträgen, die zwischen September 2002 und Juni 2010 geschlossen wurden und Fehler in der Widerrufsbelehrung aufweisen, endet mit Ablauf des  21. Juni 2016. Die Bundesregierung hat das so genannte „ewige Widerrufs­recht“ abgeschafft.

Beachten Sie daher für diese Darlehensverträge die jetzt geltenden Fristen: Spätestens am Dienstag, 21. Juni 2016 muss ihre Widerrufserklärung bei der Bank oder Sparkasse nachweisbar eingegangen sein. Am Tag danach ist das Widerrufsrecht durch das neue Gesetz erloschen.

Nicht davon betroffen sind Widerrufsbelehrungen aus Darlehensverträgen, die nach dem 10.06.2010 abgeschlossen wurden. Sind diese Widerrufsvereinbarungen fehlerhaft ausgestattet, was häufig auch bei den sogenannten „Check-Boxen“ (Widerrufsbelehrungen mit einer Ankreuzoption) der Fall ist, bleibt der Verbraucher zu einem Widerruf der Darlehensverträge auch nach dem 21.06.2016 berechtigt.

Seit Mitte des Jahres 2013 bearbeitet meine Kanzlei sehr erfolgreich Widerrufsmandate. Ich habe während dieser Zeit Verbrauchern nahezu gegenüber allen bekannten Banken zu Ihrem Recht verholfen.

Häufig sind aber außergerichtliche oder gerichtlichen Einigungen (Vergleiche) an  eine Stillschweigensvereinbarung gebunden und können daher abgesehen von einer grundsätzlich bestehenden anwaltlichen Pflicht zur Verschwiegenheit - wofür ich um Verständnis bitte - nicht offen nach außen kommuniziert werden.

Widerrufsrecht bei Darlehensverträgen

Haben Sie zwischen 2002 und 2010 einen hochverzinsten Immobilienkreditvertrag abgeschlossen? Höchstwahrscheinlich lässt sich dieser widerrufen und Sie sparen viele tausend Euro Zinsen. Formfehler bei Widerrufsbelehrungen von Immobiliendarlehen geben vielen Kreditnehmern die Möglichkeit, auch viele Jahre nach Vertragsschluss den Vertrag vorzeitig zu widerrufen und damit aufzulösen, ohne dass hierdurch die sonst oftmals übliche Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist. Gerne prüfe ich für Sie, ob Ihre Bank unter den Instituten ist, in deren Verträgen Verbraucherzentralen Fehler gefunden haben. Verbraucherzentralen haben mittlerweile fast 40.000 Verträge geprüft und in mehr als 80% der Verträge Fehler gefunden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Das von kreditgebenden Banken und Sparkassen als sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellte Entgelt für die vorzeitige Ablösung von Immobilienkrediten hat in Deutschland - trotz der andauernden Niedrigzinsphase - ein weit überdurchschnittliches Niveau erreicht.

Eine vorzeitige Kündigung des Kredits führt dazu, dass der Kunde die Bank für den entgangenen Zinsgewinn entschädigen soll. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung beträgt häufig 10 bis 15 % der dann noch offenen Restdarlehenssumme. Ein Betrag, der im Vergleich mit anderen europäischen Ländern um ein vielfaches höher ist.

Nach § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB hat der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Inwieweit einer Bank ein solcher Schaden tatsächlich entsteht ist umstritten. Zweifellos kann die Bank mit dem zurückgeführten Darlehen sofort einem Dritten einen neuen Kredit zur Verfügung stellen. Zudem sind die von den Banken vorgenommenen Berechnungen außerordentlich kompliziert und nur die wenigsten Darlehensnehmer werden in der Lage sein, die verlangte Entschädigung rechnerisch zu überprüfen. Hintergrund ist unter anderem, dass die Banken nach der geltenden Rechtsprechung unterschiedliche Berechnungsarten anwenden dürfen. So ist zur Schadensermittlung nicht nur ein Vergleich von Kredit zu Kredit (Aktiv/Aktiv-Methode) möglich, sondern auch ein Abgleich von Kredit zur Neuanlage in Wertpapieren wie Pfandbriefen (Aktiv/Passiv-Methode). Da Pfandbriefe aber niedriger verzinst werden als Kredite, wird der Schaden, den der Kunde zu ersetzen hat, auf diese Weise schon rein rechnerisch erhöht. Nahezu alle deutschen Banken verwenden diese Art der abstrakten Schadensberechnung, die zu den überdurchschnittlich hohen Vorfälligkeitsentschädigungen führt.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Viele Darlehensnehmer sehen sich angesichts der hohen Vorfälligkeitsentgelte zunehmend gezwungen, die von den Banken berechneten Vorfälligkeitsentschädigungen nach Grund und Höhe anwaltlich überprüfen zu lassen. Bei der rechtlichen Prüfung habe ich in einer Vielzahl von Kreditverträgen festgestellt, dass die in den Verträgen verwendeten Widerrufsbelehrungen fehlerhaft sind.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen gehört seit dem Jahr 2002 zu jedem Verbraucherkreditvertrag eine entsprechende Widerrufsbelehrung. Diese Widerrufsbelehrung muss bestimmten Anforderungen und entsprechende Voraussetzungen erfüllen, um wirksam zu sein. Sie muss insbesondere drucktechnisch hervorgehoben und auch für den Laien verständlich formuliert sein. Allerdings haben sowohl der Gesetzgeber als auch fast alle Banken bei dem Abfassen der Widerrufsbelehrungen Fehler gemacht. Die rechtlichen Zusammenhänge sind kompliziert und wurden in den Immobilienverträgen häufig fehlerhaft formuliert. Nach einer Erhebung der Verbraucherzentrale Hamburg, die in den letzten zwei Jahren weit über 40.000 Widerrufsbelehrungen geprüft hat, enthalten in 9 von zehn Fällen die geprüften Darlehensverträge fehlerhafte Widerrufsbelehrungen.

Wegen dieser Fehler endet die Widerrufsfrist nicht. Und der Widerruf ist daher auch bei bestehenden Darlehensverträgen oft noch nach Jahren möglich.

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Anforderungen an die Widerrufsbelehrung

Die gesetzlichen Anforderungen an die Widerrufsbelehrung sind in § 355 BGB normiert. Eine ordnungsgemäße Belehrung ist danach an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft, die von der Rechtsprechung weitere Konkretisierungen erfahren hat.

Gemäß § 355 Absatz 2 BGB beginnt die Widerrufsfrist mit dem Erhalt einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung in Textform. Eine Widerrufsbelehrung muss danach eine deutliche Belehrung über die wesentlichen Rechte und Pflichten enthalten. Sie muss sich vom übrigen Vertragstext hervorheben und deutlich gestaltet sein.

Die Widerrufsbelehrung muss insbesondere darüber informieren, dass die entsprechende Willenserklärung zum Abschluss des Vertrages innerhalb einer Widerrufsfrist von 14 Tagen (§ 355 BGB n.F.) bzw. 2 Wochen (§ 355 BGB a.F.) widerrufen werden kann. Der Verbraucher ist ausdrücklich darüber zu informieren, dass der Widerruf an keine zusätzlichen Voraussetzungen gebunden ist, ohne Angabe von Gründen erfolgen kann, aber in Textform erfolgen muss. Ferner muss der Verbraucher ausdrücklich darüber belehrt werden, dass schon die rechtzeitige Absendung des Widerrufs die vorgegebene Frist wahrt.

Von besonderer Bedeutung ist deshalb die erforderliche Belehrung über den Beginn der Frist. Erforderlich ist in dieser Hinsicht eine eindeutige Benennung des maßgeblichen Ereignisses, das die Frist in Gang setzt und vom Verbraucher auch eigenständig ermittelt werden kann. Der Lauf der Frist hängt bei einem schriftlich abzuschließenden Verbraucherdarlehensvertrag außerdem davon ab, dass dem Verbraucher über die Widerrufsbelehrung hinaus auch eine Vertragsurkunde oder sein eigener schriftlicher Antrag im Original bzw. in Abschrift zur Verfügung gestellt wird. Der Widerrufsbelehrung muss also eindeutig zu entnehmen sein, dass der Lauf der Widerrufsfrist immer voraussetzt, dass der Verbraucher im Besitz einer seine eigene Vertragserklärung enthaltenden Urkunde ist.

Die Widerrufsbelehrung darf keine Zusätze enthalten, die für den Verbraucher verwirrend sind, ihn ablenken oder sogar missverstanden werden können.

Häufig wird von Banken eingewendet, dass man sich bei dem Abfassen der Widerrufsbelehrungen an den gesetzgeberischen Vorgaben orientiert und einen Text verwendet habe, der dem „amtlichen“ Muster (der Anlage 2 zu § 14 I BGB-InfoV) entspreche.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof mehrfach (u.a. im BGH II ZR 109/13 am 18.03.2014) entschieden, dass sich eine Bank nur dann auf den Schutz des Verordnungstextes berufen kann, wenn das eigene Formular der jeweils maßgeblichen Fassung in jeder Hinsicht – also sowohl inhaltlich als auch in der äußeren Gestaltung – vollständig entspricht. Nur dann können sich die Banken auf die Gesetzlichkeitsfiktion der Musterwiderrufsbelehrung berufen.

Die Banken haben in der Vergangenheit häufig eigene Formulierungen verwendet. Nach den Angaben der Verbraucherzentrale Hamburg entsprechen aber allenfalls 5 bis 10 Prozent vollständig dem jeweils gültigen Musterformular.

Auch können sich Banken nicht auf die Schutzwirkung des amtlichen Formulars berufen, wenn das bei Vertragsschluss verwendete Muster keine Gültigkeit mehr hat. Der Gesetzgeber hat das Muster seit 2002 sieben Mal verändert, oft mit zeitlichen Überschneidungen. In der Zeit vom 11. Juni 2010 bis 29. Juli 2010 lag sogar überhaupt kein Muster des Gesetzgebers vor.

Einzig die Banken, die bei Vertragsschluss vollständig die amtliche Musterwiderrufsbelehrung verwendet haben, können sich auf die Gesetzlichkeitsfiktion dieses Musters berufen und sind geschützt. Das ist aber selten der Fall. Vielfach wurde das gültige Muster mit Zusätzen, Ergänzungen, vermeintlichen Klarstellungen oder auch gestalterischen Elementen verändert.
Es liegen auch Darlehensverträge vor, bei denen das Muster aus dem Jahr 2002 für Vertragsschlüsse im Jahr 2008 verwendet worden ist, obwohl der Gesetzgeber eine Änderung der Musterwiderrufsbelehrung vorgenommen hatte.

Fehler / Formfehler in der Widerrufsbelehrung

Über eine Reihe von Widerrufsbelehrungen haben in den vergangenen Jahren bereits die Gerichte, darunter oft auch der Bundesgerichtshof, geurteilt und dabei aufgezeigt, welche Anforderungen an eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung gestellt und welche Fassungen als unzureichend angesehen werden müssen.

Als bekanntestes Beispiel einer vom Bundesgerichtshof als fehlerhaft beurteilte Widerrufsbelehrung dürfte die Musterwiderrufsbelehrung selbst sein. Der BGH hat nämlich die Verwendung der Formulierung aus der Musterwiderrufsbelehrung aus dem Jahr 2002

„Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung.“

als unzureichend beurteilt.

Nach der Ansicht des Bundesgerichtshof kann der Verwendung des Wortes „frühestens“ zwar entnehmen, dass der Beginn der Widerrufsfrist noch von weiteren Voraussetzungen abhängt, er wird aber im Unklaren darüber gelassen, um welche Voraussetzungen es sich dabei handelt. Sämtliche Widerrufsbelehrungen, die diese Formulierung verwenden, sind nach dieser Rechtsprechung nicht ordnungsgemäß.

Häufig werden die Darlehensnehmer auch nicht richtig oder eindeutig über den Beginn der Widerrufsfrist informiert. Oft sind dabei die Ereignisse, die den Lauf der Widerrufsfrist beginnen lassen, missverständlich oder unrichtig benannt worden; etwa wenn es heißt, die Frist beginne bereits mit Übersendung des Vertragsantrages (also ohne dass es auf die Vertragserklärung des Darlehensnehmer ankäme), „ab heute“ oder nicht bevor der Bank die vom unterschriebene Ausfertigung des Darlehensvertrages zugegangen ist.

Gerichte beanstanden außerdem, dass entgegen den gesetzlichen Anforderungen in den Widerrufsbelehrungen keine ladungsfähigen Anschriften des Unternehmens aufgeführt worden sind, sondern nur Postfachadressen oder dass Telefonnummern genannt worden sind, obgleich ein Telefonanruf für einen wirksamen Widerruf (in Textform) gerade nicht aus-reicht. Auch solche Fehler treten in den Widerrufsbelehrungen der Banken häufig auf.

Entscheidend für das Verständnis der Belehrung ist die Sicht eines unbefangenen durchschnittlichen Darlehensnehmers. Oftmals liegt die Fehlerhaftigkeit darin begründet, dass die Banken ihre Belehrungen mit verwirrenden, ablenkenden oder überflüssigen zusätzlichen Hinweisen versehen haben.
Andererseits lassen die Widerrufsbelehrungen auch gerne entscheidende Hinweise aus. Die Widerrufsbelehrung soll aber den Kreditnehmer in die Lage versetzen, sein Widerrufsrecht auch sachgerecht und informiert auszuüben. Insofern sind Widerrufsbelehrungen unzureichend, die die Darlehensnehmer nicht vollständig über die Rechtsfolgen eines Widerrufs aufklären. Insbesondere dürften Belehrungen unwirksam sein, die lediglich über die Pflichten des Darlehensnehmers im Falle eines Widerrufs informieren, nicht aber auch über dessen weitergehende Rechte. Ebenso sind Belehrungen unzureichend, die nicht darauf hinweisen, dass eine Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens innerhalb von 30 Tagen nach Absendung der Widerrufserklärung besteht.

Zusätzlich entsprechen viele Widerrufsbelehrungen auch nicht dem vom Gesetz verlangten Deutlichkeitsgebot. Die Belehrung muss in hervorgehobener und deutlich gestalteter Form im Vertragstext wiedergegeben werden. Hervorgehoben ist ein Textteil, wenn er mit grafischen Mitteln in den Vordergrund gestellt wird. Das ist häufig nicht geschehen, weil die Belehrung ohne jegliche Hervorhebung in den übrigen Vertragstext eingearbeitet ist, nur durch eine kleinere Drucktype von dem übrigen Vertragstext abgesetzt ist, auch andere Vertragsteile in gleicher Weise oder mit gleicher Wirkung drucktechnisch hervorgehoben sind und die Belehrung sich dadurch nicht deutlich genug vom übrigen Vertragstext abhebt oder sie vom durchschnittlichen Kreditnehmer nur mit großer Mühe gelesen werden kann, weil die Schrift extrem klein ist und jegliche Untergliederung des Textes durch Zwischenüberschriften und Absätze fehlt.

Die obigen Ausführungen zeigen, dass die Widerrufsbelehrungen teilweise außerordentlich komplex ausgestaltet sind. Deshalb sollten Sie sich bei der Überprüfung einer Widerrufsbelehrung und bei deren späterer Durchsetzung durch einen Rechtsanwalt mit Fachkompetenz beraten lassen.

Wenn Sie den Kreditvertrag wirksam widerrufen können, wird er rückabgewickelt. Die jeweils empfangenen Leistungen müssen zurück gegeben werden. Sie sind daher nach dem Widerruf verpflichtet, den ursprünglichen Darlehensvertrag mit dem mit dem marktüblichen Zinssatz verzinst zurückzuzahlen. Die Höhe des marktüblichen Zinssatzes können Sie den Vergleichsstatistiken der Bundesbank entnehmen. Dieser Betrag wird den von Ihnen bereits geleisteten Ratenzahlungen, ebenfalls marktüblich verzinst, verrechnet.

Bevor Sie den Widerruf erklären, sollten Sie daher in jedem Fall bereits über eine nachrangige anderweitige Finanzierung verfügen.

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Ich berate Sie gerne.

Ich bin Honorarberater der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg im Fachbereich Bank- und Kapitalmarktrecht. 

Im genannten Fachgebiet kann ich eine Empfehlung der Zeitschrift "Finanztest" vorweisen.  Ich vertrete bundesweit Kreditnehmer gegen ihre Banken. Auch Mandanten aus Brasilien, Australien und Groß Britannien, die meist aus beruflichen Gründen ins Ausland ziehen und in Deutschland bestehende Immobilien veräußern müssen oder wollen, beauftragen mich mit der Rückabwicklung von Immobiliendarlehen.

Im Mai 2015 habe ich ein bundesweit beachtetes Urteil vor dem Oberlandesgericht München (17 U 334/15) gegen eine bayerische Sparkasse erstritten. Nach der Auffassung des dortigen Bankensenates weisen auch die inzwischen vom Gesetzgeber geänderten neuen Widerrufsbelehrungen aus den Jahren 2010 und 2011 weitere Fehler, die den Verbraucher zum Widerruf berechtigen, auf. Derzeit befasst sich der Bundesgerichtshof in Karlsruhe mit dem von mir erstrittenen Urteil.

Mein Fazit: „Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist sehr verbraucherfreundlich. Derzeit schlägt das Pendel bei der Rückabwicklung von Immobiliardarlehen zu Gunsten der Verbraucher aus.“

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